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Le régime des immeubles au Maroc

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Les immeubles immatriculés

Le régime de l’immatriculation foncière relève de l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Chaque immeuble est individualisé : Chaque immeuble doit être inscrit sur les livres fonciers et l’immatriculation qui en résulte donne lieu à l’établissement d’un titre foncier qui porte un numéro d’ordre, un nom particulier et une description détaillée de l’immeuble. L’immeuble immatriculé présente donc les caractéristiques suivantes : son propriétaire est nommément identifié et son emplacement déterminé, il n’y a donc pas de mauvaise surprise à attendre.

Etablissement d’un titre foncier définitif : Le titre de propriété résultant de l’immatriculation est un titre foncier définitif et inattaquable (dispositions de l’article 62 du Dahir 1913).
Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.

Les immeubles non immatriculés “Melkia”

Les biens Melkia sont régis par le droit musulman. Le fondement du droit de propriété se fait par la possession paisible et ininterrompue pendant 10 ans suivant l’adage « quelqu’un qui possède une chose pendant 10 ans, elle est à lui ». Les immeubles non immatriculés ne sont pas inscrits à la Conservation Foncière.

La prudence est de mise en présence d’un bien Melkia:

– il conviendra de s’assurer du nombre d’ayants droits, en effet un tel bien peut être la propriété de plusieurs héritiers qui ne se connaissent pas,
– de la présence de chaque héritier lors de la vente,
– de vérifier la situation géographique du bien,
– et de s’assurer de sa surface réelle.

Sachez que faire immatriculer un bien « Melkia » peut être longe  et surtout source de frais supplémentaires, il est donc conseillé de bien réfléchir avant de se lancer dans l’acquisition d’un tel bien.

S’il s’agit d’une propriété non titrée (Melkia), vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire.

La propriété d’un bien “Melkia” peut être transférée suivant diverses formes:1- Par acte âadoulaire (Dahir du 7 février 1944). 2- Par acte enregistré (article 489 Doc). 3- Par acte passé devant le notaire (article 531 Dahir du 4 mai 1925).

Bien “guiche”

Il s’agit de terrains dont vous pouvez acquérir le droit de jouissance mais en aucun cas la propriété puisque celle-ci appartient à l’Etat.

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